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一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）轉(zhuǎn)換條件

在下列情況下，當(dāng)有 確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn) 用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；

③自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；

④自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地；

⑤房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。

（二）轉(zhuǎn)換時 入賬價值的選擇

1.在 成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其 轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。會計分錄為：

a.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時原賬面余額）

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

b.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時原賬面余額）

或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換時原賬面價值）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

2.以 公允價值計量的投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當(dāng)以其 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的 差額計入當(dāng)期損益。

會計分錄為：

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日公允價值）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額）

貸：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時賬面價值）

公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額）

3.自用房地產(chǎn)或存貨 轉(zhuǎn)換為以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的 公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將 差額計入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的 公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將其 差額計入其他綜合收益。

會計分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換日公允價值計量）

累計折舊（攤銷）公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)換時已提減值準(zhǔn)備）

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日賬面余額）

其他綜合收益（公允價值大于賬面價值的差額）

二、投資性房地產(chǎn)的 處置

1.成本模式下

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的 處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的 賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。

（1）收到處置價款時：

借：銀行存款

貸： 其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

（2）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本

借： 其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計折舊投

資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

2.公允價值模式下一般分錄如下：

（1）按實(shí)際收到的款項借：銀行存款

貸： 其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

（2）按當(dāng)時投資性房地產(chǎn)的賬面余額

借： 其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（也可能在借方）

（3）將 累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

借：公允價值變動損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本或反之。

（4）將 轉(zhuǎn)換時原計入其他綜合收益的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

借：其他綜合收益

貸：其他業(yè)務(wù)成本