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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”，在列支與歸集中一直是企業(yè)與稅務(wù)部門(mén)都關(guān)注的焦點(diǎn)

由于“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”與“管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”存在歸集口徑與扣除標(biāo)準(zhǔn)的差異，也導(dǎo)致了在項(xiàng)目實(shí)操層面認(rèn)為控制的因素較大

“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”像一個(gè)可以包羅萬(wàn)象的收納箱，貌似所有的成本費(fèi)用都可以在它這里被消化吸收

但作為開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)科目，由于其土地增值稅清算時(shí)可以享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠政策，因此一般也就成為稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注的重點(diǎn)

本文將詳細(xì)闡釋這一點(diǎn)

01

什么是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出

主要包括：

管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等

在實(shí)操中經(jīng)常會(huì)與管理費(fèi)用相混，也有的企業(yè)按項(xiàng)目部發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，公司總部發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入期間費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分

但總的來(lái)說(shuō)并不算十分嚴(yán)謹(jǐn)！

02

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與銷(xiāo)管財(cái)三費(fèi)的區(qū)別

關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等的區(qū)別，總結(jié)概括下主要包括以下幾點(diǎn)

（1）“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”屬于 “成本”，并在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加計(jì)扣除

（2）“銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”屬于 “費(fèi)用”， 在費(fèi)用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加計(jì)扣除

（3）“銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用”在土地增值稅清算中，不得超過(guò)總成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除

（4）“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除

但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額

03

關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)的誤區(qū)

對(duì)于兩者的誤區(qū)主要來(lái)自于劃分依據(jù)以及列支歸集科目上

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)固然可以在土地增值稅抵扣中享有20%的加計(jì)扣除

但是在所得稅預(yù)繳方面并不占優(yōu)勢(shì)，管理費(fèi)用屬于即期費(fèi)用，可以降低當(dāng)期所得稅的預(yù)繳金額

所以對(duì)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)的誤區(qū)主要存在以下兩個(gè)方面

一、為土增加計(jì)扣除，不加區(qū)分的計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中

在很多項(xiàng)目中，實(shí)操中存在不少項(xiàng)目人員，為了享受更多加計(jì)扣除的優(yōu)惠，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)不加區(qū)分的全部計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目中

享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠政策，認(rèn)為對(duì)最終的項(xiàng)目清算有利，人為有意地將費(fèi)用更多的計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，即將費(fèi)用轉(zhuǎn)移到成本中去

如果能夠?qū)㈤_(kāi)發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)通過(guò)合理的方式區(qū)分，且盡量列支和歸集到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中固然是不錯(cuò)的稅籌手段

但是不如不加區(qū)分的操作，也同樣會(huì)被稅務(wù)局認(rèn)定為不合理

二、為減少當(dāng)期所得稅的預(yù)繳金額，不加區(qū)分的均計(jì)入管理費(fèi)用中

由于地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收階段，需要根據(jù)預(yù)計(jì)毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅，但由于企業(yè)當(dāng)期的費(fèi)用金額較小

企業(yè)又不愿意按規(guī)定的可以扣除的費(fèi)用預(yù)繳企業(yè)所得稅，隨意的將應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用中去

這點(diǎn)跟誤區(qū)一是兩個(gè)極端，所犯的問(wèn)題都是為了達(dá)到某種目標(biāo)，對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)不加區(qū)分

而在實(shí)操層面中并不可行！

其實(shí)，以上操作誤區(qū)，都存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而問(wèn)題的關(guān)鍵還是在于將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用加以區(qū)分，提供合理的劃分依據(jù)。