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財稅2010121號文件內容為安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策相關內容，自文件公布引起廣泛討論，也出現了一些不是很恰當的理解，本文從原文本意出發(fā)，結合稅務總局、專業(yè)人員，從業(yè)人員網友等的關鍵詳細解讀關于財稅[2010]121號。財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知財稅[2010]121號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、青海、寧夏省(自治區(qū))國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：經研究，現將安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策通知如下：一、關于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數占單位在職職工總數的比例高于25%(含25%)且實際安置殘疾人人數高于10人(含10人)的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財稅主管部門確定。《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項同時廢止。修改以前國稅發(fā)的規(guī)定，由財稅號文修改符合立法規(guī)定。延伸閱讀：關于財稅2010121號文件中房地產稅政策的解讀從業(yè)人員觀點>>>>>關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅的問題，國家稅務總局在1988年下發(fā)的《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項中明確，對民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。后來，民政部門不再直接舉辦福利工廠，但隨著福利事業(yè)的社會化，殘疾人就業(yè)的單位逐步拓展到經濟、社會的各個領域，一些企事業(yè)單位承擔起了安置殘疾人就業(yè)的社會責任。為繼續(xù)貫徹促進殘疾人就業(yè)的精神，保持政策的連續(xù)性，對安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題在財稅[2010]121號中重新進行了明確。也就是說安置殘疾人就業(yè)單位可以減征或免征某年度城鎮(zhèn)土地使用稅的條件有兩條：(1)一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數占單位在職職工總數的比例高于25%(含25%);(2)實際安置殘疾人人數高于10人(含10人)。此外，財稅[2010]121號規(guī)定，《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項關于民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地減免政策廢止。二、關于出租房產免收租金期間房產稅問題對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。在實際的房產租賃中，一些出租人往往采取給予一定期限免收租金的優(yōu)惠來招攬承租人。如果按實際租金收入征稅，免收租金期間納稅人對其房產按零租金申報，據此計算的應納稅款為零，造成了稅收流失。盡管免收租金期間沒有租金收入，但該房產用于出租，屬營業(yè)用房，應繳納房產稅。推薦閱讀：財稅〔2010〕121號文件第三條規(guī)定看房產稅的計稅基礎的選擇從業(yè)人員觀點>>>>>>A公司一房產，從1月1日到12月31日給B公司使用，其中前4個月為免租期間，后8個月每個月租金為1.5萬。——其實，在不存在關聯關系的情況下，企業(yè)之間不會存在什么真正的免租期，所謂的免租期只是一個促銷經營手段而已，就如875號文中買一贈一銷售商品一樣，按照公允價值進行分攤收入即可。如該例子，本身即是租賃一年，租金為12萬，每個月租金1萬的事。——在繳納營業(yè)稅的時候，肯定是按照12萬來繳納，也不會按照16萬來納稅。其實該合同可以改成：租賃12個月，每月租金1萬，收款時間約定從第五個月開始收款，每月收取1.5萬。我們可以看到，相同的經營實質，按照121號文件，房產稅的納稅是不同的!本身就是一種收款時間的約定，不過是租賃前4個月不收款、從第5個月收款而已(被描述成免租期，無非就是促銷的噱頭而已)，竟然按照房產原值多繳納了4個月的房產稅。無可否認，可能規(guī)定免租期不按照原值繳納房產稅可能會產生一些漏洞，但是這種漏洞很容易的可以用其他方式的規(guī)定來彌補，為何一棒子打死這種經營手段?這個不是新規(guī)定，以前就有，但是各地理解不一，執(zhí)行也不一。這次明確提出來。這個規(guī)定并不是無理的規(guī)定，依據《合同法》精神來的，也符合房產稅的基本精神——只要用于商業(yè)目的就應該征收房產稅(打擊囤積炒作不是以前房產稅的目的)，也就是說納稅人只能在從價和從種之間選擇其一個方式繳納。推薦閱讀：財稅[2010]121號文件中關于房產購建的執(zhí)行時間問題的回答從業(yè)人員觀點>>>>>>根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)第一條規(guī)定，“無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅?！贝颂幾⒁狻盁o租使用”和“免收租金”是不一樣的概念。一般來講“無租使用”視為出借，而非租賃交易行為?！懊馐兆饨稹眲t存在發(fā)生的租賃事實，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時期租金為零的行為。在房產租賃行為中，除房產產權未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產所有人為房產稅的納稅義務人，應最終承擔房產稅。為堵塞出租房產免收租金期間房產稅征收漏洞，財稅[2010]121號明確，出租房產免收租金期間計稅依據為房產原值，并由產權所有人繳納。此條規(guī)定符合房產稅的基本精神——只要用于商業(yè)目的就應該征收房產稅，也就是說納稅人只能在從價和從租之間選擇其中一個方式繳納。三、關于將地價計入房產原值征收房產稅問題對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。延伸閱讀：財稅[2010]121號中的宗地容積率指的是什么?從業(yè)人員點評>>>>“無論會計上如何核算”這個至少重復了三次了，但是仍然有人在拿這個做文章，顯然是在火中取栗。有人說是修改調整財稅152號文的，財稅152號文是說的房屋附屬設施計入的房產稅問題，并沒有涉及地價問題，兩者規(guī)范的目的和范圍都不同——怎么相干?！白诘厝莘e率低于0.5的”這個表述顯然建筑術語，其解決了未開發(fā)或者臨時建筑繳納高額房產稅不合理的問題，也解決租用土地建房經營的繳納高額房產稅不合理的問題。這條不比較人性化的，是優(yōu)惠政策，按理說你閑置土地或者浪費土地資源稅收應該給予懲罰性規(guī)定的，但是，本法規(guī)沒有——說明了未來可能出臺的新房產稅并不是兇神惡煞，因此期望依靠新房產稅解決房件高的問題是不現實的。本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。各地財稅部門要加強對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對執(zhí)行中發(fā)現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。“此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”——意在統一政策，統一規(guī)范誰呢?后面有“各地財稅部門要加強對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，及時上報財政部和國家稅務總局”——當然是規(guī)范各地稅務機關的政策了——所謂的“上報財政部和國家稅務總局”——中的“國家稅務總局”是個陪襯，主要是財政部監(jiān)督管理了，因此有“抄送：財政部駐各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政監(jiān)察專員辦事處?！比绻秦斦垮e了會有這么理直氣壯——所以到底是在修正誰?是誰是亂修改政策?就很清楚了——即財政部在這個問題上無論是會計規(guī)定和稅收規(guī)定都是一致的沒有差異(解釋見俺以前發(fā)的帖子)，是某些部門和專家理解歪了。推薦閱讀：財稅[2010]121號文稅務總局內部便函解讀全文從業(yè)人員點評>>>>財稅[2008]152號第一條規(guī)定：對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。但對地價問題并未明確。同時，適用不同會計制度的企業(yè)，由于會計處理不同，有的將地價計入房產原值，有的則不計入，從而在納稅人之間產生了稅負不公。為維護稅收公平，堵塞稅收漏洞，有必要就此問題進行明確。財稅[2010]121號明確了無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。這樣“房地一致”的原則，在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進節(jié)約集約用地?？紤]到將地價計入房產原值后，部分單位如倉儲、物流企業(yè)等由于生產經營的特殊性，占地面積大，可能稅負增加較多，對這類“大地小房”的情況給予了一定照顧：“宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價?！?這條比較人性化，是優(yōu)惠政策。容積率是反映土地使用強度的指標。容積率越小說明工程項目的建筑面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費。推薦閱讀：財稅[2010]121號將地價計入房產原值計征房產稅問題的分析會計賬簿固定資產