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中國(guó)的房地產(chǎn)稅改革，歷經(jīng)了“試點(diǎn)—立法—再試點(diǎn)”的循環(huán)。2011年在上海和重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅之后，于2013年提出了房地產(chǎn)稅的改革方向是“立法先行”。在經(jīng)歷了8年的嘗試之后，于2021年的5月份重啟了房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，將通過(guò)多地試點(diǎn)來(lái)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為將來(lái)的立法工作打下基礎(chǔ)，由此可見(jiàn)這個(gè)稅種的重要性和復(fù)雜程度。2021年10月，全國(guó)人大常委會(huì)根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，并根據(jù)《立法法》將授權(quán)期限確定為5年。房地產(chǎn)稅也一改往日的“但聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”，正式拉開(kāi)了序幕。按全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)決定，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的具體辦法由國(guó)務(wù)院制定，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。新試點(diǎn)定位“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)”正確理解現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅，要把握兩個(gè)“不同”：新時(shí)代的不同，與西方國(guó)家的不同。自2013年黨的十八屆三中全會(huì)開(kāi)始，關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的表述，往往都跟“健全地方稅體系”同時(shí)出現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的最主要功能是為了彌補(bǔ)地方主體稅種的不足。這是與中國(guó)的稅收體制和改革相關(guān)的。一方面，中國(guó)是一個(gè)以間接稅為主的國(guó)家，間接稅占全部稅收收入的70％，間接稅大多數(shù)是比例稅率，無(wú)法根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)或者個(gè)人收入進(jìn)行調(diào)節(jié)，在終端消費(fèi)甚至還是累退的，因此間接稅占比過(guò)高，不利于收入再分配。另一方面，隨著2002年所得稅分享改革和2016年全面“營(yíng)改增”，中國(guó)的前四大稅種沒(méi)有一個(gè)是地方稅，要么是中央地方共享稅（增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅），要么就是中央稅（消費(fèi)稅），而前四大稅種占中國(guó)全部稅收收入的比重高達(dá)78％。不過(guò)，全國(guó)人大關(guān)于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的定位是“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)”，因此中國(guó)的房地產(chǎn)稅的征收范圍一定是相對(duì)較窄的。我們依據(jù)上海市住房持有數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)如果采用人均60平方米的免稅面積，前80％的家庭是不用交稅的。由于征稅范圍有限，房地產(chǎn)稅的稅收收入也會(huì)相對(duì)有限，其取代現(xiàn)有前四大稅種的可能性非常小，因此短期內(nèi)不足以構(gòu)成地方主體稅種。房地產(chǎn)稅在西方國(guó)家是一個(gè)常見(jiàn)的稅種，雖然在不同國(guó)家的稱謂不同，但總體上呈現(xiàn)了三個(gè)相同的特征：首先是基層轄區(qū)的主要稅種和主要財(cái)政收入來(lái)源，高層級(jí)政府幾乎不分享該稅種的收入；其次是普遍征收，很少有免稅的規(guī)定；最后是地區(qū)間的稅率存在較大差異，稅率標(biāo)準(zhǔn)由各地方自由決定。房地產(chǎn)稅在西方國(guó)家的這三個(gè)特征，與該稅種的使用用途直接相關(guān)。大多數(shù)國(guó)家都將該稅種作為地方提供公共服務(wù)的主要資金來(lái)源，將收稅和支出的權(quán)力交給基層政府，讓他們互相之間展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，以最低的稅收成本提供最高質(zhì)量的公共服務(wù)，從而對(duì)基層政府的財(cái)政擴(kuò)張行為進(jìn)行約束。從居民角度來(lái)說(shuō)，居民可以采取“用腳投票”的方式選擇自己的居住區(qū)，那些公共服務(wù)更好的轄區(qū)會(huì)吸引更多居民，從而推升房?jī)r(jià)，轄區(qū)的房地產(chǎn)稅收入也因此增長(zhǎng)，由此可以提供更好的公共服務(wù)。中國(guó)房地產(chǎn)稅的定位與西方國(guó)家是完全不同的，一方面，房地產(chǎn)稅的收入相對(duì)有限，無(wú)法保障基層政府的運(yùn)轉(zhuǎn)和公共服務(wù)的提供，基層財(cái)政還是要依賴于上級(jí)政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付；另一方面，影響中國(guó)住房?jī)r(jià)格的高質(zhì)量公共服務(wù)，其財(cái)政資金來(lái)源往往也是高層級(jí)政府，例如醫(yī)療、交通、教育等，一刀切地將房地產(chǎn)稅收入劃歸基層財(cái)政，也會(huì)帶來(lái)地區(qū)間的不公平。中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅，其主要的作用是調(diào)節(jié)效應(yīng)，而非水平效應(yīng)。在共同富裕的大背景下，充分發(fā)揮稅收在二次分配中的作用，是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要抓手。房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來(lái)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)生了巨大的財(cái)富效應(yīng)，居民之間的財(cái)富差距遠(yuǎn)大于收入差距。例如，上海市前0.1％家庭的人均住房面積超過(guò)300平方米，而最低的5％家庭的人均住房面積不到15平方米，并且這種財(cái)富效應(yīng)往往又來(lái)源于政府的公共投入，例如交通基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)綠化、公共服務(wù)等等。房地產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅都可以歸為資本利得稅，即資本投資產(chǎn)生的收益要跟勞動(dòng)收入一樣納稅，從而做到了稅收的公平。在共同富裕背景之下，理解新時(shí)代的房地產(chǎn)稅，也就很容易得出幾個(gè)基本原則：首先，中國(guó)的房地產(chǎn)稅一定不是普遍征收，因?yàn)橹饕瞧鹫{(diào)節(jié)效應(yīng)，要優(yōu)先保障居住需求，一定范圍的免稅條款（面積或套數(shù)）會(huì)將約80％的家庭排除在外，這個(gè)稅種真正涉及的家庭數(shù)量在20％以下。其次，中國(guó)房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該是累進(jìn)的，因?yàn)檫@是一種資本利得稅，要與個(gè)人所得稅進(jìn)行靠攏。累進(jìn)性是再分配的基礎(chǔ)，同時(shí)累進(jìn)性還更容易達(dá)到房地產(chǎn)稅的另一個(gè)目標(biāo)：房住不炒。最后，這次的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，一定會(huì)動(dòng)存量房產(chǎn)。上海在2011年試點(diǎn)的房產(chǎn)稅僅針對(duì)新購(gòu)住房行為，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免稅面積的門(mén)檻上有積極作用。房地產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅，這意味著只要還在持有，無(wú)論是存量房還是新購(gòu)房，都要納入征稅范圍。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和信息共享是征收難點(diǎn)房地產(chǎn)稅一旦正式進(jìn)入試點(diǎn)環(huán)節(jié)，由于一些配套制度還不夠健全，其征收難度還是非常大的。首先就是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。中國(guó)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜，各地區(qū)差異巨大，如果以房產(chǎn)市值作為征收依據(jù)，很多的房產(chǎn)并未取得完整產(chǎn)權(quán)，例如小產(chǎn)權(quán)房，在產(chǎn)權(quán)未合法化的狀況下，征稅是無(wú)法落地的；此外，還有一些房產(chǎn)雖然是完整產(chǎn)權(quán)，但是并不屬于商品房，例如經(jīng)濟(jì)適用房、機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的福利房，以及一些共有產(chǎn)權(quán)的住房，這些住房在未交易的狀況下，其市場(chǎng)價(jià)值也是無(wú)法獲得的。另外一個(gè)征稅依據(jù)是租金收入，1986年的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》就規(guī)定租金的12％是應(yīng)納稅額，但是該政策在征管環(huán)節(jié)的難度極大，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法獲取個(gè)人之間的租房行為的信息。我們不能寄希望房地產(chǎn)稅去解決中國(guó)住房的產(chǎn)權(quán)難題，因此需要把握兩個(gè)基本原則，一是完整產(chǎn)權(quán)是征收房地產(chǎn)稅的前置條件，二是可交易是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)。其次是部門(mén)間的信息共享難題。住房產(chǎn)權(quán)管理在住建部門(mén)，征稅在稅務(wù)局，一旦涉及對(duì)存量房征稅，就要求住建部門(mén)將底層數(shù)據(jù)向稅務(wù)局開(kāi)放，并且要及時(shí)動(dòng)態(tài)更新，要做到完全的開(kāi)放，難度還是存在的。上海市在2011年開(kāi)始的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在征管環(huán)節(jié)有一個(gè)明確的“抓手”，即所有新購(gòu)住房都要求住建部門(mén)提供購(gòu)房人家庭名下的房產(chǎn)信息，但也僅提供已有住房面積和是否首套，并沒(méi)有提供已有房產(chǎn)的具體信息。這種“抓手”之所以有效，是因?yàn)樽》拷灰篆h(huán)節(jié)涉及其他稅收，需要稅務(wù)局的干預(yù)，因此有一個(gè)清晰的時(shí)間點(diǎn)。此次的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，缺乏一個(gè)清晰的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，比較可行的是在每年的12月31日，住建部門(mén)向稅務(wù)局一次性推送全部住房產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，而對(duì)于年中買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的行為，涉及數(shù)個(gè)月的納稅義務(wù)，則需要另外核算。最后是居民的策略性選擇。任何稅收政策的實(shí)施，微觀經(jīng)濟(jì)實(shí)體的第一反應(yīng)，往往都是采取策略性行為去避稅。大多數(shù)住房市場(chǎng)的調(diào)控政策，都是以家庭為單位的，一些居民家庭為了繞開(kāi)政策管控，就選擇拆分家庭，例如2010年的住房限購(gòu)政策就導(dǎo)致了“假離婚”。而在上海2011年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)過(guò)程中，新購(gòu)房家庭為了避免納稅，就通過(guò)多個(gè)家庭合買(mǎi)的方式，將各自的住房面積減少到人均60平方米，其中非首套住房的購(gòu)買(mǎi)中，有22％是兩個(gè)以上家庭共同持有。這次的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，事先需要充分考慮到居民的策略性選擇，一來(lái)是希望征稅能夠落到實(shí)處，二來(lái)也是要避免對(duì)社會(huì)造成不良影響。

2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，房地產(chǎn)稅區(qū)域試點(diǎn)政策料將與近期落地。我們判斷，未來(lái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老劃斷政策以拓寬稅基、適度調(diào)整稅率、設(shè)置房產(chǎn)市值評(píng)估比例、首套房免征與人均免征面積等。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作預(yù)計(jì)將采用一次授權(quán)、分批執(zhí)行的思路推進(jìn)。試點(diǎn)城市將考慮全國(guó)區(qū)域統(tǒng)籌布局，名單或?qū)⑴c今年年底公布，而征收工作預(yù)計(jì)將分批次落地，上海、重慶、深圳、海南料將成為首批試點(diǎn)征收區(qū)域。而若后續(xù)開(kāi)展全國(guó)性房地產(chǎn)稅立法與征收工作，假設(shè)房產(chǎn)市值評(píng)估比例為70%，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入?！　〃呑鳛榉康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅的征收勢(shì)在必行?！　?018年，中共中央、國(guó)務(wù)院決定實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策目標(biāo)，堅(jiān)持“房住不炒”的核心思路，逐步建立了人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要政策抓手包括增加保障性住房供給、形成租售并舉的住房格局、推廣共有產(chǎn)權(quán)房及征收房地產(chǎn)稅等。一方面，房地產(chǎn)稅能夠有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，合理調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。另一方面，土地財(cái)政難以為繼，房地產(chǎn)稅可為地方政府提供穩(wěn)定稅源，有助于緩解央地財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配現(xiàn)象。2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，房地產(chǎn)稅區(qū)域試點(diǎn)政策料將與近期落地。　　▍全國(guó)性房地產(chǎn)稅穩(wěn)字當(dāng)先，區(qū)域性房地產(chǎn)稅試點(diǎn)先行?！　?018年全國(guó)人大將房地產(chǎn)稅立法工作列入五年規(guī)劃，而截至目前，房地產(chǎn)稅法仍未被列入2021年立法計(jì)劃。房地產(chǎn)稅一直沒(méi)有進(jìn)入立法審議程序，說(shuō)明相關(guān)調(diào)研及前期論證工作尚未完結(jié)。一方面，我國(guó)房產(chǎn)信息不充分和不完整的問(wèn)題仍然存在，仍有不動(dòng)產(chǎn)未登記在冊(cè)，同時(shí)尚未建立有效的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制；另一方面，目前我國(guó)面臨的形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，不穩(wěn)定性、不確定性顯著上升，房地產(chǎn)稅的全面推廣可能引發(fā)房?jī)r(jià)大幅下跌，進(jìn)而導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此次《決定》授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，明確了下一階段區(qū)域性房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)是政策推進(jìn)的主線?！　〃叴饲拔覈?guó)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅僅在滬渝兩地小范圍試點(diǎn)，由于新老劃斷等制度設(shè)計(jì)原因征繳力度過(guò)低，難以達(dá)到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的要求?！　∫话悛M義的房地產(chǎn)稅指保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，目前僅上海和重慶兩市在2011年啟動(dòng)了改革試點(diǎn)。上海市實(shí)行新老劃斷政策，僅向新購(gòu)房屋征收房產(chǎn)稅，存量房源不征收。稅率為0.4%、0.6%兩檔，按住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%征收。同時(shí)上海對(duì)本地居民家庭實(shí)行首套房免征及人均60平方米的免稅面積政策。而重慶房地產(chǎn)稅征收對(duì)象主要是獨(dú)棟住宅與新購(gòu)高檔住房，免征面積分別高達(dá)每戶180/100平方米，應(yīng)稅稅率為0.5%-1.2%。2020年上海/重慶房地產(chǎn)稅分別僅199億/72億元，占地方總稅收比重僅3.4%/5%。而房地產(chǎn)稅收入包含相當(dāng)大比例的經(jīng)營(yíng)性房屋房地產(chǎn)稅收入，個(gè)人住房房地產(chǎn)稅收入占比實(shí)際更低。滬渝兩地試點(diǎn)效果十分有限，一方面房地產(chǎn)稅收入規(guī)模小，遠(yuǎn)不足以作為地方的主體稅種；另一方面政策對(duì)房?jī)r(jià)影響并不顯著。　　▍此前滬渝兩地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策存在一定制度缺陷，《決定》要求國(guó)務(wù)院及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為其缺陷或是未來(lái)政策改革方向。滬渝兩地房地產(chǎn)稅征收效果不及預(yù)期的根本原因，是試點(diǎn)政策存在一定制度缺陷：　　征管制度不完善：試點(diǎn)房地產(chǎn)稅征收主要依靠納稅人自行申報(bào)，兩地尚未出現(xiàn)針對(duì)偷逃稅現(xiàn)象的處罰案例，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收本質(zhì)上旨在制度宣傳與形成共識(shí)?！　≌鞫惗惢^窄的同時(shí)稅率較低：為了減輕納稅人的抵觸情緒，同時(shí)減少征管成本，上海市主要針對(duì)新購(gòu)買(mǎi)房屋征稅，而重慶市主要針對(duì)別墅和高檔公寓征稅，開(kāi)征范圍有限。稅率方面，上海市設(shè)置0.6%和0.4%兩檔稅率，但同時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)格的70%征收，實(shí)際稅率僅0.42%和0.28%。重慶采用0.5%、1%、1.2%三檔稅率，但實(shí)際上大部分情況下執(zhí)行稅率僅0.5%。　　免征范圍過(guò)大：重慶市獨(dú)棟住宅每戶免稅180平方米、上海市僅對(duì)新購(gòu)住房征收房地產(chǎn)稅，且在首套房免征的基礎(chǔ)上設(shè)置60平方米的人均免征面積，大部分家庭的個(gè)人住房均免于征稅?！　〃咁A(yù)計(jì)后續(xù)試點(diǎn)政策改革思路將主要包括完善征管制度、取消新老劃斷以拓寬稅基、適度調(diào)整稅率、設(shè)置市值評(píng)估比例、設(shè)置首套房免征與人均免征面積等?！　⊥晟普鞴苤贫龋杭訌?qiáng)偷逃稅處罰以減少應(yīng)繳未繳，讓居民更多感受到“持有稅”的影響?！　∵m度拓寬稅基：預(yù)計(jì)取消包括“新老劃斷”與僅針對(duì)高檔房等征繳限制，適度擴(kuò)大征繳范圍，穩(wěn)步分批將房地產(chǎn)稅征繳推廣到全部城鎮(zhèn)居民住房?！　∵m度調(diào)整稅率：我們預(yù)計(jì)整體稅率或設(shè)置于0.2%至1%之間。房地產(chǎn)稅是重要的地方稅種，地方政府或?qū)碛凶灾鞔_定稅率的權(quán)限。預(yù)計(jì)各地方政府將結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，針對(duì)性地在0.2%~1%范圍內(nèi)確定其征收稅率?！　∈兄翟u(píng)估比例：參考美國(guó)、日本、英國(guó)等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，全國(guó)房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)將以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為納稅稅基。而考慮到地方政府已經(jīng)在土地出讓環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)費(fèi)用征繳，且民用住宅土地有70年的使用年限，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)將設(shè)置一定的折扣比例。參考此前試點(diǎn)政策，上海市房地產(chǎn)稅按照應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%來(lái)計(jì)算繳納。預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)稅征收也將設(shè)置50%-70%的房產(chǎn)市值評(píng)估比例?！　≡O(shè)置豁免政策：預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅征收仍將設(shè)置首套房免征政策，同時(shí)設(shè)置人均免征面積，保障居民基本住房需求。2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，預(yù)計(jì)后續(xù)試點(diǎn)初期或設(shè)置40-60平方米的人均免征面積?！　〃吙紤]近期個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作將采用一次授權(quán)、分批執(zhí)行的思路推進(jìn)?！　≡圏c(diǎn)城市將考慮全國(guó)區(qū)域統(tǒng)籌布局，名單或?qū)⑴c今年年底公布，而征收工作預(yù)計(jì)將分批次落地，上海、重慶、深圳、海南料將成為首批試點(diǎn)征收區(qū)域。此次《決定》提出按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)。預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市名單或?qū)⑴c2021年底公布，城市選擇將考慮全國(guó)區(qū)域統(tǒng)籌布局。而房地產(chǎn)稅的落地征收或?qū)⒎峙螆?zhí)行，我們預(yù)計(jì)首批試點(diǎn)地區(qū)或包括上海、重慶、深圳與海南。深圳與海南分別是中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)與高水平自由貿(mào)易港，《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》與《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》均賦予兩地更大改革自主權(quán)，支持加大力度推進(jìn)改革創(chuàng)新。另一方面，兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在部分過(guò)熱情況，有一定調(diào)節(jié)必要性?！　〃叿康禺a(chǎn)稅具有高度地方性，預(yù)計(jì)地方政府在稅制設(shè)計(jì)上將有較大話語(yǔ)權(quán)?！　》康禺a(chǎn)稅具有高度地方性，與地方居民利益密切相關(guān)。我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平有一定差距，不同地區(qū)的居民對(duì)公共服務(wù)的需求量與稅收的接受程度也不盡相同。預(yù)計(jì)國(guó)務(wù)院將賦予地方政府較大的管理權(quán)限，能夠有權(quán)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)變化時(shí)對(duì)計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠等稅制基本要素進(jìn)行調(diào)整。留給地方政府充足的自主空間，兼顧地方特點(diǎn)，才能保證房地產(chǎn)稅因城施策，穩(wěn)妥實(shí)施。　　▍區(qū)域試點(diǎn)終是過(guò)渡政策，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)稅的立法與全國(guó)征收勢(shì)在必行?！　?021年來(lái)，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)、財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆與習(xí)近平總書(shū)記《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》一文均與再度提出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。此次《決定》亦表示：“條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律”。若房地產(chǎn)稅進(jìn)行全國(guó)性征收，預(yù)計(jì)其可為地方政府緩解土地財(cái)政問(wèn)題，我們對(duì)房地產(chǎn)稅規(guī)模進(jìn)行了測(cè)算。房地產(chǎn)稅征收規(guī)模主要由三大要素決定：稅基、稅率、稅收優(yōu)惠政策。設(shè)定模擬征收的住房房地產(chǎn)稅測(cè)算方法：房地產(chǎn)稅規(guī)模=房地產(chǎn)稅稅基×征稅住房占比×優(yōu)惠稅收比例×房地產(chǎn)稅稅率?！　》康禺a(chǎn)稅稅基：358萬(wàn)億元城鎮(zhèn)存量住房?！稕Q定》提出：房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。因此我們選取全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)稅基。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，2020年全國(guó)住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9980元/平米。同時(shí)考慮目前城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，9億城鎮(zhèn)居民人口，可計(jì)算得到目前全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房總市值約358萬(wàn)億元?！　∈兄翟u(píng)估比例：考慮設(shè)置50%-70%的房產(chǎn)市值評(píng)估比例。參考上海房地產(chǎn)稅按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%來(lái)計(jì)算繳納的政策。我們分別測(cè)算設(shè)置50%、60%及70%的市值評(píng)估比例情況下全國(guó)房地產(chǎn)稅金額。　　征稅住房占比：分別考慮12、20、30、40、50和60平方米人均免征面積下可征稅面積。考慮數(shù)據(jù)可得性，根據(jù)《2015年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查資料》中全國(guó)家庭人均住房面積分布，分別選取12、20、30、40、50和60平方米人均免征面積對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)稅規(guī)模進(jìn)行測(cè)算。免征面積分別為12/20/30/40/50/60平方米的情況下，預(yù)計(jì)能夠征收的住房面積占比分別為74%/55%/36%/22%/14%/8%?！　》康禺a(chǎn)稅稅率：假設(shè)稅率為單一固定稅率，分別考慮0.2%至1%稅率水平。預(yù)期我國(guó)房地產(chǎn)稅初期會(huì)采取少稅種、精簡(jiǎn)稅制的政策設(shè)計(jì)，我們?cè)谀Ｐ蜏y(cè)算時(shí)僅考慮單一稅種與比例稅率，不考慮更為復(fù)雜的累進(jìn)稅率。稅率范圍考慮0.2%至1 %之間?！　〃?0%房產(chǎn)市值評(píng)估比例假設(shè)下，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入?！　∪珖?guó)城鎮(zhèn)住房房地產(chǎn)稅的征收有望給我國(guó)帶來(lái)約380億元至5600億元的地方財(cái)政收入，遠(yuǎn)低于2020年84142億元的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅短期內(nèi)僅能一定程度緩解土地財(cái)政問(wèn)題，土地出讓金仍將是地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源。